天天观察:张化东:预计明年房地产市场呈现“阴跌+脉冲式”行情


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12月30日下午,亿翰智库首席研究员张化东先生发表了题为《中国房地产市场回顾与展望》的主题演讲。

亿翰智库首席研究员 张化东

他表示,“房住不炒”是地产政策的基调,已进入常态化模式,以保交付、保竣工、保主体作为底线,房子用来住的、不是用来炒的,一直在房地产政策大的框架之上。近期从市场反应可以看到,“保需求”逐渐失效,“保交付”作用不显,大中型房企屡传风险,并扩散至示范民企。尽管地产“三支箭”连发,部分优质企业受益,但保交楼与民营房企恢复注定是个漫长的过程,未来核心城市地产需求端政策有进一步放宽的可能性。2022年房地产市场最大的特点是“刚需刚改”型市场。刚需型市场属于消耗型市场,已购房的居民不再是刚需,而且中短期也不能转化为改善型需求。

展望2023年,地产将依然是刚需型市场,购房群体不会发生根本性变化。仅少数城市存在套利型需求,大多数城市二手房市场的套利空间越来越小,吸引力不足以引导改善需求大规模入场。“刚需刚改”的购房群体不会因政策调整而长时间推迟购房。而需求是否入场已经不在于行业本身,在于地产之外的因素,譬如经济恢复情况、收入预期、就业情况和疫情发展状况等等。

总体来看,2023年房地产市场将呈现“阴跌+脉冲式”行情,需求释放具有连续性,市场下行,刚需刚改需求的绝对量将决定房地产市场成交量。预计未来3-5年地产新房成交量维持14亿平方米中枢;预计2023年新开工降幅在5%-10%之间;开发投资延续负增长,预计2023年下降5%左右。

关键词: 房地产市场 首席研究员