12月30日下午，亿翰智库首席研究员张化东先生发表了题为《中国房地产市场回顾与展望》的主题演讲。

亿翰智库首席研究员 张化东

他表示，“房住不炒”是地产政策的基调，已进入常态化模式，以保交付、保竣工、保主体作为底线，房子用来住的、不是用来炒的，一直在房地产政策大的框架之上。近期从市场反应可以看到，“保需求”逐渐失效，“保交付”作用不显，大中型房企屡传风险，并扩散至示范民企。尽管地产“三支箭”连发，部分优质企业受益，但保交楼与民营房企恢复注定是个漫长的过程，未来核心城市地产需求端政策有进一步放宽的可能性。2022年房地产市场最大的特点是“刚需刚改”型市场。刚需型市场属于消耗型市场，已购房的居民不再是刚需，而且中短期也不能转化为改善型需求。

展望2023年，地产将依然是刚需型市场，购房群体不会发生根本性变化。仅少数城市存在套利型需求，大多数城市二手房市场的套利空间越来越小，吸引力不足以引导改善需求大规模入场。“刚需刚改”的购房群体不会因政策调整而长时间推迟购房。而需求是否入场已经不在于行业本身，在于地产之外的因素，譬如经济恢复情况、收入预期、就业情况和疫情发展状况等等。

总体来看，2023年房地产市场将呈现“阴跌+脉冲式”行情，需求释放具有连续性，市场下行，刚需刚改需求的绝对量将决定房地产市场成交量。预计未来3-5年地产新房成交量维持14亿平方米中枢；预计2023年新开工降幅在5%-10%之间；开发投资延续负增长，预计2023年下降5%左右。